Selon une simulation de Dorêka, en copropriété, des travaux de rénovation énergétique ambitieuse peuvent coûter moins cher à financer qu’un programme d’entretien.
Pour des raisons financières, les copropriétés hésitent souvent à engager des gros travaux. Pourtant, on ne doit pas se fier uniquement au contenu du devis initial. Selon Baptiste Garcia-Rundstadler, cofondateur de Dorêka, opérateur d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO), une alternative existe. En examinant ensemble la performance visée et le financement avant de voter, on peut réduire la facture.
L’immeuble se pense comme un système
Afin de réaliser des travaux énergétiques en copropriété, il faut effectuer une lecture d’ensemble du bâtiment. En effet, selon Dorêka, on ne peut se contenter d’isoler des parois. Cela doit s’accompagner d’une amélioration de la ventilation, voire d’un remplacement des fenêtres.
La phase d’audit est donc indispensable pour comparer les différentes solutions. D’autant qu’on ne doit pas se limiter à la consommation hivernale. Le programme doit aussi prendre en compte le confort d’été et le renouvellement de l’air. Cela implique un effort en amont pour coordonner les travaux selon les besoins réels de l’immeuble.
Baptiste Garcia-Rundstadler résume l’objectif : “réduire ses dépenses énergétiques et ses émissions carbone tout en protégeant la valeur de son patrimoine”. Cette ambition doit ensuite se traduire dans des scénarios chiffrés, compréhensibles pour les copropriétaires.
Quand les aides de l’État changent la donne
Beaucoup de copropriétés retardent les travaux de rénovation énergétique par méconnaissance des gains réels, du coût des travaux ainsi que des options de financement existantes. Or, les aides financières peuvent complètement changer la donne.
Dans une copropriété parisienne des années 1960 de 435 logements classée E/F, Dorêka estime le reste à charge à 19 600 € par appartement pour un scénario visant plus de 35 % de gain énergétique. Ce reste à charge serait pourtant de 21 400 €, soit 1 800 € de plus, aides collectives déduites lors d’un programme dit d’“entretien”.
“Un programme de rénovation ambitieux n’est pas forcément plus coûteux qu’un simple entretien une fois les aides déduites”, souligne Baptiste Garcia-Rundstadler.
Attention, ces montants restent propres au cas étudié. Le scénario “entretien” comprend déjà des travaux d’isolation et de ventilation. La comparaison porte donc sur deux niveaux d’intervention. D’autant que les aides varient suivant la nature du projet, et qu’il faut ainsi évaluer leur accessibilité et comparer précisément les prestations avant de retenir un scénario.
Un vote qui se prépare bien avant l’assemblée
En copropriété, entreprendre des travaux de rénovation énergétique prend du temps. Il faut douze à dix-huit mois rien que pour préparer le projet. Cela comprend les études, le montage financier et les échanges avec les copropriétaires. Or, ici, on ne prend pas encore en compte l’étape du chantier.
Cette préparation sert à expliquer à chacun sa contribution et les financements envisagés. “L’AMO met ces éléments en perspective, compare les scénarios et aide chacun à mesurer les conséquences du projet”, rappelle Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, cité dans le communiqué.
Cet accompagnement est obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriété. Le syndic et le conseil syndical gagnent donc à organiser les échanges en amont. L’assemblée peut alors se prononcer sur un programme documenté, avec une estimation de la contribution de chaque propriétaire.
